Keď sa dnes povie „nedostatok bytov“, znie to ako jednoduchá diagnóza. Lenže jednoduché diagnózy bývajú často pohodlné – a práve preto nebezpečné. Slovensko malo v roku 1989 určitý bytový fond. Počet obyvateľov sa odvtedy dramaticky nezvýšil. Byty „nezmizli“. Naopak, veľa sa ich postavilo. A predsa sa mladí ľudia dnes často cítia, akoby nebolo kde bývať – alebo akoby sa bývanie stalo luxusom, ktorý odkladá rodinu, a niekedy aj samotný život.
To znamená, že problém nie je primárne fyzický. Je to problém rovnováhy. Byt už nie je len miestom na život. Stal sa aj finančným aktívom. A keď sa miesto na život premení na nástroj výnosu, spoločnosť sa začne správať inak: mladí odkladajú rodinu, narastá pocit nespravodlivosti, mzdy prestávajú dobiehať ceny a každá ďalšia kríza posilňuje presvedčenie, že „kto má byt, je v bezpečí“.
Tak vzniká kruh, ktorý sám seba posilňuje: neistota podporuje investičné nakupovanie bytov, investičné nakupovanie bytov znižuje reálnu dostupnosť, nižšia dostupnosť zvyšuje ceny, vyššie ceny prehlbujú neistotu. Výsledok je demograficky bolestivý: keď bývanie nie je stabilné, rodina sa zakladá neskôr, alebo vôbec. A štát potom rieši následky – drahšie – namiesto príčiny.
Je pritom dôležité povedať jednu vec pokojne a bez obviňovania: namiesto ideologických súdov je múdre žiadať transparentné dáta – koľko bytov je dlhodobo neobývaných, aký je podiel investičného vlastníctva a aký vplyv má krátkodobý prenájom na dostupnosť bývania. Bez dát niet rozumnej politiky. Ale bez odvahy pomenovať problém niet ani dát.
Preto je namieste diskutovať o reforme, ktorá nebude trestajúca, ideologická ani panická. Reformy, ktorá rozlíši medzi základnou životnou potrebou a investičným portfóliom. Taká reforma musí stáť na jednoduchej myšlienke: prvé bývanie je základ existencie. Druhé môže byť rezerva. Ale tretie a ďalšie sú už podnikaním – a podnikanie vždy nesie aj spoločenskú zodpovednosť.
Ako by mohla vyzerať CO-bezpečná bytová politika – teda taká, ktorá nevyvolá paniku, ale otvorí konštruktívnu polemiku?
Po prvé: ochrana prvého bývania. Prvý byt alebo dom určený na trvalé bývanie musí zostať daňovo stabilný a chránený. Ľudia sa nesmú báť, že štát siaha na strechu nad hlavou. Bez tejto psychologickej istoty bude každá debata o reforme automaticky odmietnutá.
Po druhé – a to je zásadný bod, ktorý si vyžaduje odvahu vysloviť: prvé bývanie určené na založenie rodiny by nemalo byť zaťažené DPH. Alebo, ak je DPH technicky nevyhnutná, mala by byť štátom vrátená späť formou daňového odpočtu. Prečo by mal človek platiť daň za to, že môže vôbec existovať v štáte, v ktorom chce pracovať, vytvárať hodnoty a vychovávať deti? Bývanie nie je luxusný tovar. Je to základná infraštruktúra ľudského života. Ak štát investuje do ciest a fabrík bez DPH, lebo prinášajú budúci výnos, prečo by neinvestoval do rodiny, ktorá je jeho najdlhodobejším kapitálom?
Takýto mechanizmus by nebol výsadou, ale investíciou: mladí ľudia, ktorí sa zosobášia so zámerom založiť rodinu, by si mohli uplatniť návrat DPH na materiály či výstavbu prostredníctvom daňového priznania zo mzdy. Štát by si tým neukrajoval, ale predlžoval vlastnú budúcnosť – vyššou zamestnanosťou, vyššou spotrebou, stabilnejšou demografiou.
Po tretie: mierny signál pri druhom bývaní. Druhá nehnuteľnosť môže byť pomoc deťom, rodičom alebo rozumná rezerva. Tu postačuje mierna, jasná a predvídateľná sadzba, ktorá skôr rozlišuje charakter vlastníctva, než by kohokoľvek trestala.
Po štvrté: progresívna zodpovednosť pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti. Od tohto bodu už nejde o základnú potrebu, ale o investičnú stratégiu. Postupná daňová škála môže motivovať, aby sa byty dostali späť do obehu – predajom alebo dlhodobým, stabilným prenájmom. Súčasťou systému by mali byť aj daňové úľavy pre tých, ktorí prenajímajú dlhodobo a férovo, nie špekulatívne.
Po piate: férový prístup k prázdnym bytom. Najväčšou sociálnou ranou nie je vlastníctvo bytu, ale byt, ktorý dlhodobo stojí prázdny v čase, keď mladé rodiny nemajú kde začať. Bez hystérie a s rozumnými výnimkami (rekonštrukcia, dedičské konanie, zdravotné dôvody) je legitímne diskutovať o tom, či má byť prázdny byt daňovo zvýhodnený rovnako ako byt, ktorý reálne slúži životu.
Po šieste: stabilné nájomné bývanie ako demografický nástroj. Slovensko potrebuje dlhodobé nájomné zmluvy, ktoré dávajú ľuďom istotu, nie každoročný strach z výpovede. Stabilný nájom nie je sociálny luxus – je to predpoklad, aby sa ľudia nebáli mať deti.
A napokon: dôvera. Bez dôvery sa bytová reforma nedá. Ľudia musia cítiť, že cieľom nie je trestať úspech ani vlastníctvo, ale vrátiť bývanie k jeho zmyslu. K rodine. K stabilite. K životu.
Na Slovensku dnes neprežívame krízu bývania v technickom zmysle. Prežívame krízu rovnováhy medzi právom vlastniť a právom žiť. Ak chceme udržateľnú demografiu a spoločnosť, ktorá má budúcnosť, musíme prestať riešiť len následky. Bývanie je jednou z hlavných príčin. A príčiny sa neliečia hnevom, ale múdrosťou, pravidlami a pokojnou odvahou.
.jpg)
