Košičan potrebuje na štandardný nový byt pätnásť priemerných hrubých ročných miezd. Byty zdražujú rýchlejšie ako príjmy a nová výstavba slabne. Ak sa bývanie stane privilégiom tých, ktorí už majetok majú, prestáva ísť o realitný trh. Začína ísť o podobu spoločnosti.
Na Slovensku sme si zvykli hovoriť o bývaní zvláštnym jazykom.
Byt je investícia.
Nehnuteľnosť je aktívum.
Hypotéka je produkt.
Cena za meter štvorcový je ukazovateľ.
Developer priniesol na trh ďalších dvesto jednotiek.
Ekonomicky sú všetky tieto vety správne.
Lenže medzi nimi sa pomaly stratil človek.
Pre človeka totiž byt nie je iba aktívum.
Je to miesto, odkiaľ ráno odchádza do práce, kam večer privedie dieťa, kde sa stará o rodiča, kde môže zostať chorý, kam sa môže vrátiť po životnom neúspechu a kde má právo na chvíľu zavrieť dvere pred svetom.
Je to domov.
A práve domov sa na Slovensku stáva jednou z najťažšie dostupných vecí normálneho života.
Pätnásť rokov hrubej mzdy za jeden byt
Najnovší Deloitte Property Index priniesol údaj, ktorý by nemal zostať iba v ekonomickej rubrike.
Priemerná ponuková cena nového bývania na Slovensku dosiahla v roku 2025 približne 3 656 eur za meter štvorcový a medziročne vzrástla o 12,5 percenta.
Košice sa pritom opäť dostali medzi päť najmenej dostupných sledovaných európskych miest.
Na kúpu štandardizovaného nového bytu s rozlohou 70 štvorcových metrov potrebuje podľa metodiky Deloitte priemerný obyvateľ Košíc ekvivalent 15 hrubých ročných miezd. V Bratislave je to 13,7 a v Banskej Bystrici 13,4 roka. Všetky tri slovenské mestá sa dostali medzi desať najmenej dostupných miest sledovaného európskeho súboru. Deloitte
Samozrejme, nikto nekupuje byt tak, že pätnásť rokov neje a celú výplatu odkladá.
Práve preto tento ukazovateľ nehovorí, koľko rokov bude človek reálne splácať hypotéku.
Ukazuje niečo iné:
ako veľmi sa cena bývania vzdialila od príjmu človeka, ktorý v danom meste pracuje.
A to je možno ešte dôležitejšie.
Ceny neutekajú iba mladým. Utekajú mzdám
Mohli by sme si povedať, že ide o momentálnu vlnu.
Lenže čísla Národnej banky Slovenska ukazujú širší problém.
Na konci augusta 2026 boli ponukové ceny bytov medziročne vyššie o 13,8 percenta. NBS zároveň konštatuje, že priemerné ponukové ceny bytov už približne rok a pol rastú rýchlejšie ako priemerné mzdy domácností.
A dostupnosť bývania sa v druhom štvrťroku 2026 opäť zhoršila. V Košickom kraji zaznamenala NBS najvýraznejšie zhoršenie regionálneho indexu dostupnosti. Národná banka Slovenska
Toto je moment, pri ktorom sa bývanie prestáva týkať iba realitných kancelárií.
Ak mzda rastie pomalšie ako cena priestoru potrebného na život, pracujúci človek prehráva preteky, hoci pracuje stále rovnako poctivo.
Môže dostať vyšší plat.
Môže šetriť.
Môže odložiť dovolenku.
Lenže cieľ sa mu zároveň vzďaľuje.
Problém človeka potom nie je, že málo šetrí. Problémom môže byť, že cena vstupu do normálneho života rastie rýchlejšie než jeho schopnosť zarobiť si naň.
A zároveň staviame menej
Keby ceny rástli a zároveň prudko pribúdali nové byty, časom by väčšia ponuka mohla časť tlaku zmierniť.
Lenže deje sa opak.
Štatistický úrad uvádza, že v druhom štvrťroku 2026 bolo na Slovensku dokončených len 2 368 bytov, o viac než tretinu menej ako rok predtým.
V mnohých krajoch boli počty dokončených bytov o 40 až takmer 70 percent pod desaťročným priemerom. Slabý zostal aj počet začatých bytov. Štatistika SR
Deloitte zároveň uvádza, že Slovensko patrilo medzi krajiny s nízkou intenzitou novej bytovej výstavby a počet dokončených bytov medziročne výrazne poklesol. Deloitte
Máme teda nepríjemnú kombináciu.
Drahšie bývanie.
Slabú ponuku.
Zhoršenú dostupnosť úverov.
A trh, ktorý nedokáže dostatočne rýchlo reagovať.
Takto vzniká bytový problém, ktorý sa nedá vyriešiť jednou dotáciou.
Štát nesmie urobiť najjednoduchšiu chybu
Keď bývanie zdražie, politicky veľmi lákavé riešenie znie:
Dajme ľuďom viac peňazí na kúpu bytu.
Príspevok.
Zvýhodnený úver.
Dotáciu.
Daňový bonus.
Pre časť ľudí môže byť taká pomoc užitočná.
Lenže ak máme nedostatok bytov a štát iba zvýši množstvo peňazí, ktoré kupujúci prinášajú na ten istý obmedzený trh, časť pomoci sa môže nakoniec pretaviť do vyšších cien.
Preto bytová politika nemôže byť iba politikou podpory dopytu.
Musí byť najmä politikou rozširovania možností bývať.
Viac bytov.
Viac nájomných možností.
Rýchlejšia, ale stále kontrolovaná výstavba.
Lepšie využitie existujúceho fondu.
Regenerácia území, ktoré už máme zastavané.
A mestá, v ktorých nový byt neznamená päťdesiat minút autom od školy, práce a lekára.
Slovensko má veľmi slabú alternatívu k vlastníctvu
V mnohých slovenských rodinách existuje jednoduchá životná schéma:
najprv rodičia, potom hypotéka a napokon vlastný byt.
Medzi tým je veľmi málo bezpečných možností.
OECD upozorňuje, že slovenský nájomný trh je nedostatočne rozvinutý a sociálne nájomné bývanie predstavuje približne len 2,5 percenta bytového fondu. Organizácia zároveň odporúča rozšíriť dostupné a sociálne nájomné bývanie a odstrániť bariéry novej výstavby. OECD
Európska komisia ešte v roku 2026 konštatovala, že Slovensko má nízky počet bytov v prepočte na obyvateľa, slabú výstavbu a nedostatočne rozvinutý nájomný sektor. EUR-Lex
A práve tu potrebujeme zmeniť myslenie.
Nájomný byt nemusí byť byt pre človeka, ktorý „nedokázal“ kúpiť vlastný.
V dobre fungujúcej spoločnosti môže byť normálnou životnou voľbou.
Pre učiteľa, ktorý dostane miesto v inom meste.
Pre zdravotnú sestru.
Pre mladý pár.
Pre človeka po rozvode.
Pre seniora, ktorý už nepotrebuje veľký dom.
Pre odborníka, ktorého chce región prilákať.
Nájomné bývanie nie je sociálne zlyhanie. Je to infraštruktúra mobility spoločnosti.
Mestá potrebujú vlastné byty
Slovenské mestá nemusia súperiť so súkromnými developermi.
Potrebujú však znovu získať schopnosť ovplyvňovať vlastnú bytovú skladbu.
Ak mesto nemá žiadny relevantný bytový fond, nemá prakticky čím reagovať, keď potrebuje učiteľov, zdravotníkov, pracovníkov sociálnych služieb alebo mladých odborníkov.
Nemusí pritom všetko stavať samo.
Existujú modely, v ktorých samospráva poskytne pozemok a súkromný partner výstavbu.
Modely dlhodobého nájmu.
Družstevné bývanie.
Mestské bytové spoločnosti.
Partnerstvá, v ktorých určitá časť projektu zostáva dlhodobo dostupná za pravidiel odlišných od čisto trhovej ceny.
Každý z týchto modelov má riziká.
Preto potrebujeme transparentné súťaže, kontrolu nákladov a pravidlá, ktoré zabránia tomu, aby sa „dostupné bývanie“ stalo iba iným názvom pre verejnú dotáciu súkromného zisku.
Ale rezignovať na verejný bytový fond preto, že ho možno spravovať zle, by bolo podobné ako prestať budovať školy preto, že niektoré školy sú zle riadené.
Brownfield môže byť cennejší než ďalšie pole za mestom
Slovensko má zároveň množstvo bývalých priemyselných, skladových, dopravných a administratívnych území.
Nie každý brownfield sa dá premeniť na bývanie.
Niekde existuje kontaminácia.
Niekde hluk.
Niekde nevhodná poloha alebo vlastnícke vzťahy.
Ale tam, kde to možné je, má regenerácia jednu obrovskú výhodu.
Mesto už často existuje okolo nej.
Sú tam cesty.
Verejná doprava.
Školy.
Obchody.
Energetické siete.
Pracovné miesta.
Ak budeme riešiť bytovú krízu iba rozťahovaním miest do okolitej krajiny, cenu lacnejšieho pozemku neskôr zaplatíme novými cestami, dopravnými zápchami a drahou infraštruktúrou.
Bývanie preto nemožno plánovať oddelene od dopravy, škôl, práce a verejných služieb.
Byt bez fungujúceho mesta okolo neho je iba miestnosť s adresou.
Povoľovanie musí byť rýchlejšie. Nie slepejšie
Developeri sa roky sťažujú na dlhé povoľovanie.
A v tomto majú významnú časť pravdy.
OECD označuje komplikované povoľovacie a územné procesy za jednu z prekážok pružnejšej bytovej výstavby na Slovensku. Odporúča digitalizáciu, lepšiu koordináciu a jednoduchšie postupy. OECD
Lenže zrýchlenie nesmie znamenať:
stavajme čokoľvek, kdekoľvek a bez otázok.
Obec musí stále chrániť verejný priestor.
Zeleň.
Vodu.
Dopravu.
Školské kapacity.
Krajinu.
Kvalitu života existujúcich obyvateľov.
Riešením teda nie je odstrániť kontrolu.
Riešením je odstrániť nepredvídateľnosť.
Investor aj občan majú vedieť:
aké sú pravidlá,
aké dokumenty treba,
kto rozhoduje,
dokedy musí rozhodnúť
a čo sa na danom území môže postaviť.
Rýchly štát nemusí byť slabý štát.
Môže byť iba štátom, ktorý vie, čo robí.
Nie každý musí vlastniť. Každý však potrebuje istotu
Tu sa dostávame k možno najväčšiemu omylu celej diskusie.
Právo na dôstojné bývanie neznamená právo na bezplatný byt vo vlastníctve.
Spoločnosť nemôže garantovať každému nehnuteľnosť podľa jeho predstáv.
Môže však vytvoriť podmienky, v ktorých človek s normálnou prácou má realistickú šancu nájsť stabilné bývanie bez toho, aby bývanie pohltilo jeho celý život.
To môže byť vlastníctvo.
Súkromný nájom.
Mestský nájom.
Družstevné bývanie.
Prechodné bývanie.
Bývanie pre seniorov.
Ale človek potrebuje predvídateľnosť.
Lebo bez nej sa ťažko zakladá rodina.
Ťažko mení zamestnanie.
Ťažko odchádza z nefunkčného vzťahu.
Ťažko sa presťahuje za príležitosťou.
A veľmi ťažko začína znova.
Keď rodičovský byt začne rozhodovať o budúcnosti dieťaťa
Na bytovej kríze je ešte jeden problém, o ktorom sa hovorí málo.
Majetok sa stáva čoraz významnejšou vstupenkou do ďalšieho majetku.
Človek, ktorému rodičia poskytnú byt, stavebný pozemok, ručenie alebo desiatky tisíc eur na vlastné zdroje, začína život z úplne iného miesta ako človek s rovnakým vzdelaním, rovnakou pracovitosťou a rovnakou mzdou, ktorého rodičia takú možnosť nemajú.
Na tom nie je nič nespravodlivé zo strany rodiča.
Je prirodzené pomôcť vlastnému dieťaťu.
Problém vzniká vtedy, ak spoločnosť začne fungovať tak, že bez rodinného majetku je aj pracujúci človek prakticky vylúčený z normálneho bývania.
Vtedy sa sociálna mobilita mení.
O životnom štarte už nerozhoduje iba to, čo človek dokáže.
Čoraz viac rozhoduje aj to, čo bolo v rodine pred ním.
A to už je problém na celé generácie.
COPEA Slovakia: domov je súčasťou spoločenského mieru
V COPEA Slovakia používame slovo mier najmä v súvislosti s dialógom, spoluprácou a vzťahmi medzi ľuďmi či štátmi.
Ale mier má aj veľmi obyčajnú podobu.
Je ňou istota, že človek má kde spať.
Že rodina nemusí každý rok riešiť, či jej prenajímateľ nezdvihne nájom nad hranicu možností.
Že mladý človek nemusí odísť zo svojho regiónu iba preto, že jeho mzda nestačí na bývanie.
Že senior nemusí voliť medzi teplom, jedlom a nákladmi na byt.
Bytová politika preto nie je okrajová sociálna politika.
Je súčasťou hospodárstva, demografie, mobility pracovnej sily, regionálneho rozvoja a napokon aj dôvery v spoločnosť.
Spoločenský mier nevzniká iba tým, že ľudia nemajú dôvod bojovať proti sebe. Vzniká aj tým, že majú dôvod veriť, že poctivý život má pred sebou nejakú perspektívu.
Slovensko nepotrebuje jednu bytovú zázračnú pilulku
Bytovú krízu nevyrieši jeden zákon.
Ani jeden minister.
Ani developer.
Ani obec.
Ani banka.
Potrebujeme súčasne zvýšiť výstavbu, skrátiť predvídateľným spôsobom povoľovanie, rozvíjať nájomné a mestské bývanie, využívať brownfieldy a existujúce budovy, pripravovať verejné pozemky a lepšie prepájať bývanie s dopravou a pracovnými miestami.
A potrebujeme veľkú opatrnosť pri opatreniach, ktoré iba nalievajú ďalšie peniaze do dopytu bez toho, aby vznikol jediný nový byt.
Pretože problém nie je iba v tom, koľko človek dokáže dostať z banky.
Problém je, koľko domovov dokáže spoločnosť vytvoriť za cenu, ktorú jej obyvatelia unesú.
Domov nemá byť odmenou za vydarený život
Bývanie nikdy nebude lacné.
Postaviť byt stojí peniaze.
Pozemok má hodnotu.
Remeselník musí dostať zaplatené.
Investor potrebuje primeraný výnos.
Mesto potrebuje infraštruktúru.
A verejné rozpočty nie sú bezodné.
Seriózna bytová politika preto nemôže sľubovať lacné byty všetkým.
Môže však odmietnuť stav, v ktorom normálne bývanie prestáva byť realistickým cieľom normálne pracujúceho človeka.
Pretože vtedy spoločnosť vysiela veľmi nebezpečný odkaz:
pracuj,
vzdelávaj sa,
správaj sa zodpovedne,
zakladaj rodinu,
ostaň vo svojom regióne,
staraj sa o deti —
ale miesto, kde to všetko budeš robiť, si možno aj tak nebudeš môcť dovoliť.
Takto sa dôvera v budúcnosť nebuduje.
A preto platí veta, ktorá je možno jednoduchšia než všetky indexy cien nehnuteľností:
„Domov nemá byť odmenou za vydarený život. Má byť miestom, kde človek dostane odvahu začať znova.“
Slovensko nemusí garantovať každému vlastníctvo bytu.
Malo by však urobiť všetko rozumné pre to, aby bývanie nebolo privilégiom minulého majetku, ale dostupným základom budúceho života.
.jpg)
.JPG)
